鼎家长租公寓爆雷样本：网贷与信用卡贷款皆不合规

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2018-08-27 14:29:17

【财新网】（记者任蕙兰张立君）北京房租猛涨令长租公寓头部企业自如公寓陷入舆论风波。当人们就自如借外部融资大量吸入房源推高租金争论不休时，远在一千多公里外的杭州，一家当地长租公寓运营商却真的爆雷了。 8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司（下称鼎家）宣布停运，数千名租户，以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。财新记者调查发现，除了未能像头部企业那样发行资产支持证券融资之外，鼎家利用租户信用，以消费贷或者租房分期等形式，向各类金融机构包括网络小贷和银行信用卡部门融资，其中包括工商银行牡丹卡。办理网络贷款的租户普遍对自己“被贷款不知情”，办理信用卡房租贷款的程序也存在重大漏洞，而鼎家借此迅速扩张吸纳更多房源。然而财新记者发现，鼎家部分房源已经出现租金倒挂，有的房东关注用电量后判断其物业在鼎家手中处于空置状态——这意味着鼎家模式已经背离常规的商业逻辑，存在期限错配和沉淀资金挪用风险，最终爆雷并不意外。 在鼎家杠杆扩张的过程中，租户和房东因信息不对称和经济利益诱惑成为受害者，而鼎家对接的金融机构却不可能不知情。更有甚者，在鼎家诱导租户签订贷款协议的过程中，网贷机构以及商业银行信用卡部门也存在违规情形，难辞其咎。类似鼎家的模式目前在长租公寓市场并不鲜见，值得警惕。 空置与租金倒挂 8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。留下一群不知所措的房客和业主，据估算涉及到4000多户。 房东沈先生委托鼎家出租房屋，在8月15日收租日没有收到打款，电话联系鼎家工作人员未接通，走访门店发现已关闭，上网查询才得知鼎家停止运营。 近几日，很多像他一样因鼎家倒闭蒙受损失的业主和房客，来到鼎家杭州总部文欣大厦以及各监管部门维权；受害者们建立了大大小小各种维权群，寻求通过上访、诉讼等手段获得赔偿。 查询工商信息可知，鼎家注册时间为2016年，注册资金1538万元，公司法人魏永锋名下还有28家公司。 沈先生在出租房屋门上留下字条，把手机号码留给租客。“现在房东找不到租客，租客找不到房东，不知道下一步怎么办。”部分业主和租客借助维权群取得联系，开始博弈。 近两年长租公寓模式升温，不少杭州的房东将房屋委托给中介，打理出租事宜，不和租客发生直接接触。中介鼎家相当于二房东，按月付租给房东。租客“付三押一”交租给鼎家，或者享受“付一押一”优惠，实则是向金融机构或网贷平台取得租金消费贷，贷款机构将一年租金打给鼎家，租客每月还款。因此鼎家手上积累了相当规模的房租沉淀资金。 平台倒闭后，房东收不到后续租金，主张收房。而房客提前交了房租，也不愿搬走，引发各种纠纷。尤其是在租客采用消费贷付租的情况下，即使无房可住也要继续偿还贷款，否则将面临个人征信记录受影响，以及无止境的催收骚扰。 鼎家在声明中提出，引入寓团（上海）网络科技有限责任公司（下称寓团）作为业务承接方。据了解，已有部分业主和租户接到寓团电话，联系承接事宜。 根据业主提供的联合声明文件，寓团提出若业主方同意承租方变更为寓团公司，签订相关协议，原租赁租期延长两年，一次性补贴50%-100%月租金。若原租赁租期延长三到五年，补偿100%-200%月租金。但寓团不承担鼎家造成的直接损失和相关债务。 鼎家卷走的沉淀资金没有着落，所谓引入寓团承接只是开启新的租赁关系，房东和房客仍要自行承担损失。“一个平台倒了，还能相信另一个吗？”有业主表示，甚至怀疑寓团是鼎家的另一个壳。 长租公寓运营商的传统盈利模式，是将收房的成本转嫁在租客身上，赚取差价。林小姐是鼎家的租客，平台倒了以后联系上房东得知，她支付给鼎家的月租金为5650元，外加房租2%的服务费113元，房东收到的数额是4080元，每年收11个月。这个中间差价就构成了平台的利润来源。 但鼎家为了扩大市场份额，高价收房，导致了大量出租房有价无市，空置率提升，有些不得不高收低租，平台在亏损状态下运营，埋下了隐患。 业主沈先生表示，他通过查询电费通知可知，委托给鼎家的房屋有大半年空置着，但鼎家在这期间按协议持续支付月租金。“一个月用15度、16度电，这就说明房子没租出去；一个月用两三百度了，那就说明租出去了。” 租客王小姐2017年11月在鼎家租了一套两室一厅的居室，月租金3330元。鼎家倒闭后她联系上房东，得知鼎家每月支付房东3700元租金，说明运营商在亏损经营。 租客交租变还贷 长租公寓模式在杭州租房市场遍地开花的这两年，租金价格也在不断上涨。 一方面，业主为了避免与租客交接的繁琐，乐于让中介打理；另一方面，中介为了收取大量散租房源，向房东许以优厚条件，尤其是品牌较弱的小中介更激进。 沈先生2017年11月与鼎家签订委托租房合同，期限三年，鼎家每月向他支付租金5200元，每年支付11个月，无论房屋空置与否这笔钱都要打给房东。鼎家不向房东支付押金，但维修维护等成本也由鼎家承担。 沈先生承认，鼎家给出的租金高于自己过去直租的价格（直租租金在4000元左右），也高于我爱我家等品牌中介开出的价格。 “2000年左右，我的房子租金只有2000多元一个月，以前都是一百两百往上涨，从2600、2700到2800，涨得多房客就不租了。2016年开始市场突然好了，租金从2000多元一下子涨到3000多元，2017年就涨到4000多元。”沈先生表示，正是在这一期间，很多中介请他把房子委托给他们，经常有电话来。 然而，亏损没有阻碍平台扩张步伐，为了收取更多房源扩大市场份额，鼎家引入了消费贷加杠杆，利用租客信用获得成本低廉的沉淀资金。 财新记者了解下来，大部分鼎家租客采取“付三押一”模式；而享受到“更优惠”的“付一押一”模式的少数租客，实则是被鼎家导流到金融机构或网贷平台，由贷款机构发放一年租金贷款到鼎家账户，租客每个月还款给贷款机构。 令人诧异的是，绝大部分“付一押一”租客并不清楚自己“被贷款”，还以为每月支付的是房租。 王小姐表示，去年租房时鼎家中介告诉她有“双十一”优惠活动“押一付一”，但要在微信号交房租。在中介动员下，王小姐关注了“美窝”微信号，注册后每个月在美窝平台上交租。“美窝上都是鼎家房源，我以为是鼎家自己的在线平台，用来收房租。”直到她得知鼎家停运，才从其他房客口中了解到这是一个贷款平台。 王小姐表示，自己没有和美窝签过贷款合同，不知道“被贷款”，更不知道利率水平。在她展示的与鼎家签订租房合同上，其他约定事项中有中介手写的一句，“已办理美窝租房分期，如分期不成功，付款方式双方协商。” “中介没有解释过这句话是分期贷款，我以为这句话只是说通过美窝交租。”在她展示的美窝页面，已生效的分期计划中列明期数、还款日期、还款金额，但已还款的部分显示为“已交房租”。显然平台措辞含混，存在误导性。 王小姐在美窝还款的收款方为北京闪银奇异科技有限公司，另一些使用美窝的租客分别对接重庆小贷、笑脸猫等不同收款方。除了美窝以外，鼎家还对接了爱上街等多家贷款平台。直到鼎家停运，一些租客查询自己的央行个人征信报告，才知道多了一笔分期贷款。 贷款机构已将一年房租发放到鼎家账户，但房东按月收租，没收到剩下的租金，主张收房。租客不仅面临无房可住的局面，如果继续还款，等于为卷款的鼎家埋单；如果中止还款，担忧影响个人的征信记录和未来生活。 “没有签贷款合同，为什么就背上贷款了？”一些租客表示，注册网贷平台时可能存在贷款电子合同默认选项，没有仔细点开看；而这样的合同也侵犯了租客的知情权。已经有部分租客收到催收电话，担忧之后会遇到暴力催收。 信用卡切入租房场景存合规漏洞 接入租房消费场景的资金方不仅有网贷平台，还有正规金融机构。部分租客在鼎家办理房屋租赁手续时，被要求办理工商银行信用卡，申请房租分期贷款。此次鼎家停运，暴露出银行信用卡介入长租公寓，在展业过程中存在的种种漏洞。 消费分期是商业银行向信用卡持卡人提供的一种服务，在信用卡授信额度内，客户将一笔固定的消费贷款分若干期数还清，分期利率低于信用卡利率。各家信用卡消费分期都在寻找合适的场景消费，其中房租消费被业界视为较为稳定安全的场景，不少机构布局其中。 张同学为在校生，到杭州找实习工作，和同学一起通过鼎家租下一套三居室，月租4300元。中介怂恿她，如果要享受付一押一的优惠，需要办理工商银行牡丹信用卡支付房租。7月15日她在鼎家门店签署了一份租房合同和一份《中国工商银行信用卡租房分期业务申请条款和细则》（下称细则）。 根据张同学展示的细则，债权人为工商银行杭州保俶支行，一年总房租51600元，分12期偿还，首期还款6157.6元（包含1857.6元贷款利息），后续每期还款4300元。 张同学确认，她在中介门店签署细则时，没有工商银行工作人员在场，也没有人向她讲解这份细则，中介给她拍了一张肖像照。此举显见违反了银行办理信用卡业务“三亲见”原则（银行人员亲见本人、亲见身份证、亲见签字）。银行客户经理存在代办之嫌。 张同学表示，工商银行在向她电话核实信息后，已将5万多元的房租贷款发放鼎家，按约她要从8月开始还款。 但信用卡业内人士表示，工行审批通过这一笔信用卡申请，存在不少瑕疵。首先，张同学作为尚未拿到毕业证书的在校生，银行审核她的信用卡申领时要落实第二还款来源，但工行并没有要求她提供。其次，在收入证明上，张同学填写个人年收入8万元，只有签字，没有公司盖章，也没有流水等材料佐证，这显然超过一个在校生合理收入水平，但却获得审核通过。 张同学表示，鼎家出事后，工商银行客户经理上门找过她，敦促她按期还款，如果逾期会上个人征信记录。“鼎家倒了，房东要收房子，我才住了一个月不到，就要背5万多的债，我一个学生怎么还得出？”她十分愤懑。 从上述文件来看，鼎家应该属于工商银行信用卡部或杭州保俶支行的特约商户，如今陷入停运困境，显见工商银行存在对商户管理不审慎的职责缺失。 在鼎家一案受害租客中，据不完全统计，办理过工行牡丹信用卡房租分期业务的有十多人，其中多数是在中介门店办理，没有落实“三亲见”原则，对收入证明审核十分随意。部分租客已向当地银保监投诉。 工商银行在其他城市也推出过信用卡房租分期项目。根据公开信息，5月9日，工商银行四川省分行与龙湖地产旗下的成都冠寓达成合作，在成都试点推出长租公寓房租信用卡分期付款业务。 资金沉淀与期限错配放大风险 租金变贷款，本质是长租公寓运营商利用租客信用取得金融机构授信，加杠杆扩张。这在业界并不鲜见。 上海一家长租公寓租客反映，在签订租房合同时，公寓管家强烈要求租客办理信用卡，推出“用信用卡付房租更优惠”等吸引措施。 具体办理流程较传统租房流程更为复杂，需要“授信”。即租客除了填写身份证、银行卡、手机号等基本信息之外，还需填写工作、月收入、家庭情况等信用信息，最后还包括个人照片的上传。 据了解，为了延长期限，获取更多贷款，部分中介要求签订的合同期限越来越长，以往一年的租房合同，现在往往需要签订两年。不过，中介承诺，住够一年就可以全款退押金，并以公寓自有资金替租客偿还剩余贷款。 有租客反映，合约期满后的退租及押金返还，往往会经历长达两个月的流程，中介每月退租存在额度限制，租客退租需要提前“排队登记”。由于预付房款机制，不少退租后的租客还需要多付一个月的房租才能获得押金。 上海一位长租公寓管家告诉财新记者，其所属中介公司推出的付款模式，本质上就是房租分期贷款。其贷款机构包括浦发银行信用卡、建设银行信用卡、平安好房金融等。除了上述传统金融公司，甚至还有么么贷、元宝e家等小额互联网贷款机构。 “因为每家金融机构针对我们都有信用额度，一般放款额度是1亿元，额度满了的话我们就换平台。”因此，同一家长租公寓运营的不同房屋，其租客的贷款平台也五花八门。 事实上，此类长租公寓的盈利模式已偷偷变味，依靠传统转租赚管理差价的模式不复存在，取而代之的，则是中介公司通过租客贷款，一次性从银行、互联网贷款机构渠道获得巨额资金，再投资拿新的房源，从而迅速做大市场份额。 以上述长租公寓项目为例，中介从个人房东手里拿下房子后转租给租客，中间不仅没有差价，反而还是亏损的。“一个项目100多套房子，每月至少亏损2万元。” “但是不用质疑这种模式，现在时代就是这样一个时代，我们应该去适应他。”上述公寓管家说。 中联基金是一家专注不动产投融资和证券化的机构。该公司总经理何亮宇表示，“期限错配”和“资金沉淀”是二房东经营模式下必然存在的，和消费贷关系不大，只是消费贷的便利性加大了“资金沉淀”。他认为，租金消费贷让更多的年轻人具备了趸缴房租的能力，同时，租赁企业为了获得更多的“资金沉淀”，可能会在趸缴折扣上加大力度，年轻人更有动力趸缴，其便利性加大了“资金沉淀”。 市场上确实存在消费贷不规范行为，主要有三种情形：一是与租客的租约是一年趸缴的，但消费贷是两年甚至三年的。二是租赁企业不充分介绍各种支付方式，刻意引导甚至隐瞒欺诈租客，诱使其采取消费贷方式。三是租赁企业获得“沉淀资金”后，不进行主业扩张，挪做他用。 “期限错配”与“资金沉淀”存在风险在于，一是企业持续经营能力不足，二是沉淀资金挪做他用后投资失败。这两种情况，都将导致一次性收取租客租金后，中介却无力支付业主租金，导致至少有一方受损。 但他表示，在规范发展的前提下，消费贷是对双方都有利的金融工具，为企业扩张发展提供了传统金融机构无法提供的资金支持；同时，企业使用了租客信用实现了自身融资，也降低了租客的房租负担。 何亮宇提出几条建议，一是确保租金趸缴合同期限与贷款期限匹配。二是必须充分披露贷款行为，不得通过刻意误导、隐瞒信息等手段诱使租客选择消费贷。三是应适当控制使用消费贷趸缴房租比例，一方面可以考虑与其企业净资产挂钩比例，毕竟是一个负债融资行为；另一方面也可以适当控制使用消费贷交房租占全部租赁行为的比例。四是适当监管趸缴租金的使用，应主要用于主业扩张，防止挪用风险。 长租公寓场内ABS相对透明 从长租公寓租金消费贷的资金来源看，目前主要有商业银行、网贷平台、消费金融公司、资产支持证券（ABS）等；其中ABS近期因是否推高租金价格备受市场热议。8月23日傍晚，我爱我家在深交所互动易上表示，公司及其下属企业，包括长租公寓品牌相寓，至今为止未发行任何房屋租赁ABS。 一位从事房地产类ABS业务的私募人士表示，长租公寓ABS发行主体有两大类：一是本身拥有资产的开发商，体量较大，像碧桂园、恒大等；二是社会运营方，随着长租公寓收到政策鼓励，很多社会资本进入这个领域，承担二房东的角色。 社会资本中比较有代表性的模式，一是包租整栋集中式公寓，比如魔方公寓。2017年魔方公寓发行的一单ABS底层资产是租金收益权。另一类是散租公寓，比如自如，目前存在市场争议较大。自如发行的ABS本质上是消费金融ABS，从交易结构上看，引入了自如资产管理公司，租户向资管公司借钱趸交房租，每期还钱给资管公司，后者将债权打包成ABS发售。“魔方ABS底层资产现金流是未来的租金收入，而自如ABS底层资产是消费贷款未来的还款现金流，所以这两种模式不太一样。”上述人士表示。 “自如1号2017-1”优先级收益率是5.39%，底层资产加权平均贷款名义年利率6.08%，采取循环购买模式。但业内人士表示，算上担保费用等资金成本在7%以上。“如果租金一直涨，它的循环购买模式相对安全，如果租金往下走，后续可能买不到合适资产加入资金池。”业内人士表示。 ABS模式关键在于原始权益人主体信用和资产信用分割，当主体出现信用风险，资产本身产生的现金流可以兑付本息。但从此次鼎家事件来看，长租公寓原始权益人是长租公寓运营商，如果主体出现危机，比如停运、房东收房、租客不会继续支付租金或偿还消费贷，很可能立即发生流动性危机。 场内发行的长租公寓ABS监管较严，产品数据公开，目前总量为15.64亿元，主要来自于自如公寓。发行受很多因素制约，自如获批储架发行20亿ABS，但目前只发了几亿。何亮宇表示，目前租赁消费贷ABS规模有限，很重要原因就是满足监管要求的合格企业和资产不足。但场外长租公寓ABS发行不断升温，风险也在不断累积。 “场外不一定叫ABS，有各种的叫法，比如收益权等，总之是拿长租公寓的租金收益权或消费贷债权打包卖出去，对接银行资金，甚至有P2P资金，有各种融资渠道。场外是大头，场内是很小一块。在严格审核的情况下，场内其实量不会太大。”上述人士表示。 何亮宇建议，在未来的租赁消费贷资金结构中，应进一步鼓励ABS发展，以充分发挥其公开产品的优势，一方面降低企业融资成本，更重要的是借助公开透明机制、信息披露要求、监管和专业机构力量，倒逼和督促行业、企业合规有序发展。

长沟流月去无声。